الرئيسية » أخبار عقارية » 90٪ من استثمارات المواطنين تتجه للعقارات

[ ]

90٪ من استثمارات المواطنين تتجه للعقارات

[ الإثنين 12-01-2015 ] [ أخبار عقارية ] [ أحمد الحداد ]

ABU DHABI

أكد عمير الظاهري، رئيس مجلس إدارة شركة مدائن القابضة المتخصصة في الاستثمار العقاري والمالي، العضو السابق لمجلس إدارة غرف تجارة وصناعة أبوظبي، وأحد أبرز رجال الأعمال والمستثمرين في الإمارة ويدير مجموعة الظاهري للأعمال، أن القطاع العقاري لم يتأثر بتراجع أسعار النفط، مشيراً إلى أن 90% من استثمارات المواطنين في أبوظبي تتجه نحو العقارات، نظراً إلى ارتفاع عائداتها.

وقدر الظاهري العائد الاستثماري للعقارات بنسب تراوح بين 8% و20%، مؤكداً أن المالك يسترد قيمة بنايته السكنية خلال 5 سنوات. وقال الظاهري لـ«البيان الاقتصادي» إن التوسعات الضخمة التي تجريها شركة أبوظبي الوطنية للبترول (أدنوك) أدت إلى استقرار أسعار الإيجارات في الإمارة.

أسعار النفط

وحول تأثيرات تراجع أسعار النفط في القطاع العقاري في الإمارات بصفة عامة، وأبوظبي بصفة خاصة، قال الظاهري: «أعتقد أن هذا التراجع الذي وصل إلى دون الخمسين دولار خلال الأيام الماضية «سحابة صيف»، ولن تكون تأثيراته سلبية في اقتصاد الإمارات، مثل تأثيرات الأزمة المالية العالمية التي ضربت العالم منتصف سبتمبر 2008».

وأضاف أن الاقتصاد الإماراتي حالياً متين للغاية، وحقق نسبة نمو لا تقل عن 5% العام الماضي، كما أن سياسة التنويع الاقتصادي التي اتبعتها الدولة بهدف تقليص اعتمادها على النفط وسعيها لإيجاد مصادر دخل مختلفة تلقى نجاحاً كبيراً للغاية.

وأوضح أن النفط لا يشكّل إلا 30% فقط من الناتج المحلي الإجمالي للدولة حالياً، وأن لدى الحكومة نية وعزماً قويين لتقليص اعتمادها على النفط خلال السنوات المقبلة بنسبة تراوح بين 5 و10%، مع زيادة مساهمة القطاعات غير النفطية في الناتج المحلي الإجمالي».

وأوضح: «لدينا قطاعات تنشط بقوة، وبخاصة قطاعات السياحة وتجارة التجزئة والنقل، كما أن أعداد السياح والمستثمرين والزائرين تتزايد، وتنمو صناديق الثروة السيادية لإمارتي أبوظبي ودبي والاستثمارات الخارجية والداخلية للدولة بنسب جيدة للغاية، وكل هذه المؤشرات لها تأثيرات إيجابية في القطاع العقاري في الدولة، إذ تفد إلى الدولة عمالة أجنبية كبيرة، وتتزايد حركة شراء وبيع الوحدات السكنية والفيلات، كما ترتفع الإيجارات السكنية بسبب تزايد الطلب على السكن».

ورأى الظاهري أنه لا داعي للخوف مطلقاً، علماً بأن تراجع أسواق الأسهم الحاد في الدولة بداية الأسبوع الماضي يرجع إلى المضاربات وضعف ثقة المستثمرين، وخاصة صغار المستثمرين بالسوق.

أكثر صموداً

وعبّر الظاهري عن اعتقاده بأن «السوق العقاري في أبوظبي سيكون الأكثر صموداً لأزمة تراجع أسعار النفط لو استمرت شهوراً طويلة أو أعواماً، كما توقع بذلك معالي سهيل المزروعي، وزير الطاقة، والسبب في ذلك أن السمة الغالبة على سوق أبوظبي هي الإيجار، وليس البيع كما في دبي، ولدينا مستأجرون كبار أبرزهم «أدنوك» ومجموعة شركاتها الخمس عشرة.

وقد بدأت أدنوك منذ عامين خطة طموحة لرفع إنتاجها من النفط من 2.7 مليون طن برميل يومياً إلى 3.5 ملايين طن بحلول عام 2017 باستثمارات بقيمة 260 مليار درهم، وهذه الخطة تستلزم استحداث عشرات الآلاف من الوظائف، أي فرص العمل التي تجلب عمالة أجنبية من الخارج، ولدى الشركة ومجموعتها حالياً نحو 49 ألف موظف من المواطنين والمقيمين، وهؤلاء يحصلون على سكن.

وتستأجر أدنوك ومجموعة شركاتها وحدات سكنية وفيلات لهؤلاء الموظفين سنوياً حيث تخصص لهم سكناً، وهناك نمو في أعداد الموظفين المواطنين والمقيمين بالشركة ومجموعتها لا يقل عن 7 آلاف موظف، وهؤلاء جميعاً يحتاجون إلى سكن، أضف إلى ذلك أن الشركات الأجنبية التي تفوز بمناقصات تنفيذ مشاريع التوسعات لأدنوك تستقطب عمالة أجنبية أيضاً تحتاج إلى سكن، وهو الأمر الذي يؤكد استمرار الطلب بقوة على السكن في أبوظبي».

لا تباطؤ

واستبعد الظاهري أن يحدث أي تباطؤ في المشروعات، وقال: «حكومة أبوظبي أعلنت مراراً وتكراراً أن مشاريع النفط والغاز مستمرة، ولن تتوقف حتى إنجازها بحلول عام 2017، وقد أنفقت أدنوك خلال العام الماضي نحو 60 مليار درهم على مشاريعها.

وهذه المشاريع بدأت، ومن المستحيل أن تتوقف، لأنها مرتبطة بعقود عالمية، كذلك الطلب على السكن في أبوظبي لا يأتي من شركة أدنوك ومجموعة شركاتها فقط، بل الطلب يأتي من كبار مستأجرين في السوق.

سواء في قطاع المؤسسات المالية أو التعليم أو الصحة أو السياحة أو الصناعة، وأبوظبي خلال السنوات الثلاث الماضية توسعت بشكل كبير في إنشاء مؤسسات وشركات خدمية ومالية وصناعية استقطبت آلاف الكوادر الوظيفية العالية الكفاءة، مثل مصهر الطويلة للألومنيوم أكبر مصهر للألومنيوم في العالم.

وإنشاء أكبر مدينة صناعية في العالم (مدينة كيزاد الصناعية)، والتوسع في مشاريع منطقة أبوظبي الصناعية في منطقة مصفح، إضافة إلي إنشاء أكبر مستشفى في منطقة الخليج (كليفلاند أبوظبي)، كما توسعت في استقطاب المعلمين من بلدان كندا وأوروبا لتطوير تعليمها، وضاعفت أعداد الفنادق، وفتحت أبوابها لكبريات المؤسسات المالية في العالم.

وأنشأت سوق أبوظبي العالمي المالي، إضافة إلي مشاريع شركة مبادلة وغيرها، وكل هذه الجهات والمؤسسات وضعت خططاً توسعية، وعينت وتعين آلاف الموظفين من داخل الإمارة وخارجها، وهؤلاء الموظفون رفعوا وما زالوا يرفعون الطلب في السكن في أبوظبي.

خاصة بعد أن أقرت الحكومة لوائح وقرارات أتاحت للأجانب التملك، ووفرت مساكن مثالية في مناطق جذابة، مثل شاطئ الراحة وجزيرة الريم وجزيرة السعديات، وهذه الأماكن الثلاثة تعد من المناطق المثالية الجذابة في الخليج، وتلقى إقبالاً كبيراً من الأجانب للإقامة فيها.

وبكل تأكيد إن سياسة تنويع اقتصاد أبوظبي وتعدد مصادر دخلها تمضي بقوة، والإمارة تتحول بصورة كبيرة، وتقلص اعتمادها على النفط إلى 40% بدلاً من 70%، طبقاً لرؤية أبوظبي الاقتصادية 2030».

استثمارات المواطنين

وتوقع الظاهري أن يستمر اتجاه تركز الاستثمارات على القطاع العقاري خلال عام 2015، وقال: «المستثمرون المواطنون حققوا أرباحاً كبيرة في أسواق المال خلال الثلاثة أرباع الأولى من العام الماضي، لكن جاء الربع الأخير ليلتهم غالبية الأرباح.

وأعتقد أن تداعيات تراجع أسعار النفط ستستمر مدة ليست قصيرة على أسواق المال في الإمارات والمنطقة، وستتوجه نسبة أكبر من استثمارات المواطنين إلى القطاع العقاري، لأنه القطاع الأكثر أماناً وتحقيقاً للأرباح». وأشار إلى أن الإيجارات السكنية في أحسن أوضاعها، وتحقق عوائد كبيرة للمواطنين.

وأوضح: «العائد الاستثماري في العقار الذي يشتريه المواطن ويؤجره اليوم لا يقل عن 8%، بمعنى لو اشترى المواطن بناية سكنية بقيمة 80 مليون درهم، فإنه يحقق أرباحاً صافية لا تقل عن عشرة ملايين درهم في السنة في حالة تأجيرها، وترتفع هذه النسبة إلى 20% في حالة لو كان المواطن هو الذي بنى وطور ويدير بنايته السكنية، والمواطن حالياً يسترد قيمة بنايته السكنية كاملة خلال 5 سنوات من تأجيرها.

وأعتقد أن هذا العائد الاستثماري الذي يراوح بين 8% و20% هو الأعلى في المنطقة وربما العالم، وهو مرشح للزيادة أكثر هذا العام، علماً بأن نسبة العائد الاستثماري في عقارات لندن حالياً 4% واليابان 1% وأميركا 5%».

توقعات النمو

وتوقع الظاهري أن لا تقل نسب نمو القطاع العقاري في أبوظبي عن 4%. وأوضح: «بلا شك إن هذا النمو سيؤثر في الإيجارات التي لن تشهد انخفاضاً، بل العكس، إذ سترتفع على الأقل بنسبة 10%، أو ستبقى كما هي مرتفعة، واليوم إن إيجار وحدة سكنية مكونة من ثلاث غرف يصل إلى 120 ألف درهم، وغرفتين إلى 90 ألف درهم، وغرفة واحدة إلى ما بين 65 ألف درهم و70 ألف درهم.

وهي مستويات إيجارية ممتازة تحقق عوائد جيدة للمواطنين، والسوق اليوم يعاني قلة المعروض، وذلك على الرغم من أن أكثر من 15 ألف وحدة سكنية دخلت سوق أبوظبي العقاري خلال العام الماضي، لكن الطلب الكبير امتصها، وما زلنا بحاجة إلى مشاريع سكنية أكثر لتتلاءم مع أعداد العمالة الجديدة التي تدخل الإمارة للعمل والإقامة».

السكن الفاخر

ورداً على سؤال عن أي نوع من المشاريع السكنية تحتاج إليه أبوظبي، قال الظاهري: «أبوظبي بحاجة إلى النوعين، لكنني أعتقد أن كفة السكن الفاخر سوف تقوى خلال السنوات المقبلة عكس ما هو متوقع، وهذا النوع من السكن له مستقبل إيجابي كبير في أبوظبي.

وخلال السنوات الماضية وعند الإعلان عن مشاريع السكن الفاخر في جزر السعديات والريم وشاطئ الراحة، خرجت أقاويل كثيرة تؤكد أن السكن الفاخر في أبوظبي سيواجه انهياراً وكساداً لتراجع الطلب عليه.

 ولكن عندما انتهت الشركات الكبرى من عمليات تشييد وتشطيب مشاريع السكن الفاخر وطرحتها في السوق، فوجئنا بأن نسب تأجير هذه المشاريع مثل أبراج مارينا سكوير وأبراج البوابة في جزيرة الريم ومساكن شاطئ الراحة مثل الزينة والمنيرة والريانة وصلت إلى نسب 98%، وخابت توقعات الكساد والانهيار، والسبب في ذلك هو أن هذا النوع من السكن يحتاج إليه السوق بقوة.

خاصة أن السوق في أبوظبي شهد تغييرات كبيرة في تركيبته السكانية، إذ تزايد أعداد الأوربيين والكنديين على حساب الآسيويين، وهؤلاء الأوربيون في الغالب يفضلون السكن الفاخر، خاصة أن جهات عملهم تتكفل بتسديد إيجارات هذا السكن كما في جزيرة الريم بشكل واضح.

وطالما أن أبوظبي مستمرة في مشاريعها الكبيرة في القطاعات النفطية وغير النفطية، فإنها ستستمر في جذب عمالة أجنبية ذات كفاءة عالية، وهذه العمالة ستحتاج إلى السكن الفاخر، والملاحظ أن نسبة كبيرة من هؤلاء الأجانب الأوروبيين والكنديين يفضلون الإقامة في أبوظبي سنوات.

ولذلك يتجهون إلى شراء العقارات للإقامة فيها، خاصة أن رواتبهم المالية مجزية جداً، فضلاً عن أبوظبي توفر لهم كل متطلبات حياة الرفاهية من مراكز تجارية فخمة ومتاحف وأنشطة ثقافية، وسلع غذائية متميزة، ومدارس أجنبية دولية عالية المستوى، وأماكن للترفيه والاستمتاع بالحياة، وكل ذلك بدون ضرائب أو ضغوط حياتية، ويفضل هؤلاء اليوم استثمار أموالهم في أبوظبي».

قانون جديد

قال الظاهري إن الوقت حان لإصدار قانون القطاع العقاري الذي يتضمن منظومة تشريعات عقارية لتنظيم السوق العقاري، سواء من ناحية ضمان حقوق المستثمرين والمشترين أو تنظيم عمل مكاتب العقارات أو التملك الحر، وغيرها الكثير من القضايا التي تهم السوق العقاري.

ورأى الظاهري ضرورة أن ينص القانون على دور الحكومة الكبير في حماية المستثمر الأجنبي، وأن تكون نصوصه واضحة لجميع الأطراف المعنية وغير متضارب مع قوانين أو لوائح أخرى.

وأضاف: «أنا واثق بذلك تماماً، لأن هذا القطاع أصبح أكثر نضجاً، كما أن وعي المستثمرين والمطورين بالاستثمار في القطاع العقاري تزايد، ويتم تلافي الأخطاء التي حدثت بالماضي، والمضاربات التي أشعلها سماسرة وتسببت في إحداث ارتفاعات غير منطقية وغير مبررة في أسعار الوحدات السكنية.

كما أطالب البنوك بعمل تسهيلات حقيقية تسهم في زيادة التمويلات العقارية للمواطنين والمقيمين، للمضي قدماً في مشاريع البناء الجديدة وسرعة تأجيرها وشرائها، علماً بأن غالبية البنوك تشكو من وصولها إلى النسبة التي حددها لها المصرف المركزي لتمويل العقارات، وينبغي أن يدرس المصرف شكواهم، لأن القطاع العقاري بحاجة إلى مشاريع سكنية جديدة».

أداء إيجابي

حقق أداء الشركات العقارية في أسواق المال مستوى إيجابياً للغاية خلال عام 2013 والثلاثة أرباع الأولى من العام الماضي، وشهد نمواً ملحوظاً وارتفاعاً في حجم التداولات، وصعوداً بنسب كبيرة فاقت التوقعات، خاصة أسهم شركة إعمار العقارية وشركة الدار العقارية.

وقد كان هذا الأداء انعكاساً لعشرات المشاريع العقارية ومشاريع البنية التحتية التي أطلقتها الحكومة خاصة خلال عامي 2013 و2014. وأكدت هذه المشاريع عودة الثقة إلى الاستثمار العقاري في الدولة، إلى جانب تنظيم مسألة التمويل العقاري من قبل المصرف المركزي، من خلال إصدار قانون الرهن العقاري، كما أن نجاح دبي في استضافة معرض إكسبو وجّه أنظار العالم إلى الاستثمار في الإمارات.

مطالبة بشركات خاصة للصناعات الثقيلة

شدد عمير الظاهري رئيس مجلس إدارة شركة مدائن القابضة، على حاجة اقتصاد أبوظبي الملحة لشركات خاصة للصناعات الثقيلة.

وقال: تخطو أبوظبي خطوات جيدة في الصناعة الخفيفة والثقيلة، لكن مشاريع الصناعة الثقيلة، مثل مشاريع البتروكيماويات والألومنيوم، تقتصر على الشركات الحكومية، مثل أدنوك وشركة الإمارات للألومنيوم وشركة حديد الإمارات، ولا توجد شركة خاصة خاضت هذا النوع من النشاط الاقتصادي المهم جداً.

ولكي تنجح سياسة التنويع الاقتصادي للإمارة، فلا بد من دفع القطاع الخاص لهذه الصناعات الثقيلة لأهميتها الكبيرة، فضلاً عن تزايد أرباحها، كما أن دخول الشركات الخاصة هذا القطاع، سيؤدي إلى تطوير أدائه بشكل كبير، وسينعكس عليه مزايا الأداء في القطاع الخاص.

شركات كبرى

وأكد الظاهري الحاجة إلى شركة كبرى في الصناعات الثقيلة، مثل شركة إعمار في قطاع العقار، والصعوبة في إنشاء هذه الشركات المختصة في الصناعات الثقيلة، ترجع لعدم وجود التمويلات الكافية من البنوك، حيث تفضل البنوك الاستثمار في المشاريع التي تحقق أرباحاً سريعة، عكس المشاريع الصناعية الثقيلة التي تحتاج إلى سنوات لتحقق عوائد مجزية.

وأوضح: لا بد من دور حاسم للحكومة في دفع البنوك لتمويل القطاع الخاص للدخول في هذه الصناعات، وتوفير الأراضي والطاقة لها بأسعار جيدة، وأهمية هذا الاقتراح، ترجع إلى أن غالبية استثمارات المواطنين تتجه نحو العقار، وليس الصناعة، وهذا خلل استثماري واضح، ولا بد من معالجته، خاصة أن لدينا دولاً مجاورة حقق فيها القطاع الخاص نجاحات ملحوظة في الصناعة.

خاصة الصناعات الثقيلة، علماً بأننا نقع في منطقة جغرافية تتمتع بأسواق تضم نحو 1.8 مليار نسمة، ولا توجد لدينا مشكلات حقيقية في التصدير أو تسويق المنتجات، وهذا ما حدث مع شركة الإمارات للألومنيوم وحديد الإمارات، حيث تبيع منتجاتها في أكثر من 70 دولة، وتحققان أرباحاً كبيرة.

2015

ستكون سنة محورية في قطاع صناعة المعارض العقارية، الذي شهد انتعاشاً كبيراً ومنافسة قوية في الآونة الأخيرة على خلفية الاهتمام الكبير الذي يشهده القطاع العقاري في كل دول العالم، بعد أن أصبح بمثابة أشد القطاعات أمناً وأكثرها عوائد.

منقول : صحيفة البيان الاقتصادي




رمز الإستجابة السريعة لـ رابط الصفحة

http://news.konooze.com/2015/01/12/article-6562.html

بواسطة الهاتف الذكي



تطبيق كنوز المتميزة


متاح للتنزيل مجاناً

على متجر AppStore و GooglePlay


1192 مشاهدة, 1 مشاهدة اليوم |

أخبار ومواضيع ذات صلة


أضف تعليقك بإستخدام حسابك على Facebook